La vente en l'état futur d'achèvement, ou VEFA, permet d'acheter un logement pendant sa construction. Elle est régie par le Dahir des obligations et contrats, tel que modifié par la loi 44-00 puis par la loi 107-12. Ces textes protègent l'acheteur à chaque étape. Voici lesquelles.
Le contrat de réservation
C'est la première étape, facultative. Il permet de « bloquer » un logement.
- Il ne peut être signé qu'après l'obtention du permis de construire, sous peine de nullité.
- L'acheteur dispose d'un mois pour se rétracter ; les sommes versées lui sont alors restituées.
- L'avance est déposée sur un compte bancaire spécial.
- Sa durée est limitée à six mois, sans renouvellement.
Le contrat préliminaire
C'est le véritable engagement des deux parties. Il doit notamment mentionner :
- le prix au mètre carré et le prix total ;
- le délai de livraison ;
- les références de la garantie d'achèvement ou de remboursement fournie par le vendeur.
En dehors de l'avance de réservation, aucun paiement ne peut être exigé avant sa signature.
Un échéancier plafonné par la loi
Les paiements suivent l'avancement du chantier. La loi fixe les plafonds suivants (article 618-6) :
| Étape | Au plus |
|---|---|
| Contrat de réservation | 5 % |
| Contrat préliminaire | 5 % (10 % sans réservation) |
| Lancement des travaux | 10 % |
| Fondations, gros œuvre, finitions (trois étapes) | 60 % |
| Acte définitif et remise des clés | 20 % |
La prénotation au titre foncier
Dès que les sommes versées dépassent la moitié du prix, l'acheteur peut faire inscrire une prénotation sur le titre foncier. Elle protège son droit jusqu'à la signature de l'acte définitif.
Retards et résiliation
En cas de retard, la partie défaillante doit une indemnité de 1 % par mois, plafonnée à 10 % par an. Le vendeur peut obtenir un délai supplémentaire de six mois s'il en informe l'acheteur un mois avant l'échéance.
La loi encadre aussi la résiliation du contrat et les indemnités dues par chacun (article 618-14). Faites-vous expliquer ces clauses avant de signer.
La fin du chantier : le permis d'habiter
Le logement n'est réputé achevé qu'à la délivrance du permis d'habiter. Le vendeur doit en informer l'acheteur, puis l'acte de vente définitif est signé, avec le versement du solde et la remise des clés.
Les questions à poser au promoteur
- Le permis de construire est-il obtenu ? Quelle est sa référence ?
- Quel est le délai de livraison inscrit au contrat ?
- Quelle garantie est fournie, et auprès de quel établissement ?
- Sur quel compte bancaire l'avance de réservation est-elle déposée ?
- Quel est l'échéancier exact, étape par étape ?
Le parcours complet, des premières visites à la remise des clés : acheter un appartement neuf à Salé.
- Loi 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, modifiée par la loi 107-12 : texte publié par l'ANCFCC (Bulletin officiel n° 5054 du 7 novembre 2002 et n° 6518 du 17 novembre 2016)
Article informatif, à jour au 2 octobre 2026. Il ne remplace pas la lecture de votre contrat avec un notaire.
